El monopoly madrileño: así se mueve el patrimonio inmobiliario de la capital

Publicado el 12-05-2010 , por Rocío Ruiz

Un movimiento lento pero continuo marca el paso del mercado inversor en Madrid. Tras años centrado en los nuevos desarrollos residenciales y grandes parques empresariales que surgían en los alrededores de la ciudad, el negocio inmobiliario ha cambiado de rumbo.

La amplia oferta de activos ha devuelto al primer plano los edificios más exclusivos, ubicados en el centro e, incluso, en el casco histórico de la capital. Inmuebles situados a escasos metros de la Puerta del Sol, como el conjunto de edificios de Canalejas, en el Paseo de la Castellana, como el centro comercial ABC Serrano o rascacielos con más de cinco décadas de historia, como el Edificio España, se encuentran en venta.

Junto a la extensa oferta, las dificultades financieras de algunas compañías y el interés de vehículos familiares por diversificar sus inversiones han convertido a Madrid en un atractivo tablero para el inversor, ávido de hacer un buen negocio, aprovechando los jugosos descuentos de muchos de estos productos.

Rentas
Sin embargo, oferta y demanda no han encontrado hasta el momento demasiados puntos en común. La inseguridad que existe en torno a la recuperación económica ralentiza el cierre de operaciones. “En general, el comportamiento del mercado en el último año ha sido atípico. Parece que hay mucho producto a la venta, pero hay muy pocos que cumplan los requerimientos de los inversores; es decir, que no estén vacíos y que generen rentas desde el mismo momento de su compra”, señala José Luis Guillermo, socio de Knight Frank España. Por ello, entre las transacciones cerradas, la mayoría están protagonizadas por edificios de oficinas e inmuebles de uso hotelero que, transacción tras transacción, animan un sector de capa caída tras años de esplendor.

El porqué de muchas operaciones se encuentra, precisamente, en la falta de liquidez que ha obligado a empresas inmobiliarias y a entidades financieras a buscar una forma rápida de hacer caja a través de las desinversiones. De esta forma, por propia iniciativa u obligados por su banca acreedora, ha adornado el mercado madrileño con carteles de Se vende. A cambio, las joyas de la corona de muchas carteras cambiaban de manos.

El caso de ventas forzosas tiene su máximo exponente en el fondo inmobiliario de Santander, Banif, obligado a congelar sus reembolsos en febrero de 2009. La sociedad del banco deberá desinvertir 2.700 millones de euros en activos inmobiliarios antes de febrero de 2011 para evitar su liquidación, con lo que se prevé que este año la entidad sea uno de los vendedores más activos del mercado. Tras protagonizar una de las operaciones de mayor envergadura en 2009 (la venta del centro comercial Plenilunio por 235 millones de euros), la entidad bancaria busca generar recursos con la venta de otros activos ubicados en la capital.

El más significativo, el conjunto de edificios situados en los números 6, 8, 10, 12 y 14 de la calle Alcalá y el número 1 de la calle Canalejas. El complejo se encuentra a la venta desde hace tiempo; sin embargo, la entidad ha decidido ahora impulsar la operación gestionando un cambio de uso del inmueble. Así, Santander ha solicitado una modificación de la tramitación urbanística para que el edificio pueda albergar espacios comerciales. De esta manera, el vendedor amplía el perfil del potencial comprador, ya que su uso actual (residencial de lujo) no encuentra actualmente interés en el mercado.

Según fuentes del sector, éste no es el único activo que Santander Property ha colgado el cartel de transferible y su departamento inmobiliario ya trabaja en la venta de edificios tan reconocidos como Edificio España, situado en la céntrica plaza de mismo nombre y cuyo precio de salida se estima en unos 238,83 millones de euros. En la misma zona, la promotora Metrovacesa ha alcanzado un acuerdo con un fondo parisino (Continental Property Investments) para la venta por 120 millones de euros del denominado triángulo Princesa, que cuenta con dos hoteles, oficinas y espacios comerciales. Otro de sus hoteles, Husa Paseo del Arte, en el denominado Triángulo del Arte (entre los museos del Prado, Reina Sofía y Thyssen-Bornemisza), ha suscitado el interés del inversor César Losada, que ha ofrecido 50 millones de euros por el establecimiento.

La promotora, controlada por seis entidades financieras, paralizó la venta de sus activos con la entrada de los nuevos accionistas, en febrero de 2009. Sin embargo, el proceso de refinanciación de su deuda corporativa habría relanzado este proceso de venta, donde destacan inmuebles como el edificio Fnac, en las inmediaciones de la Plaza de Callao, y Torre de Madrid, un rascacielos construido en la década de los 50 destinado a oficinas y viviendas. El inmueble está vacío desde hace meses y su uso también podría cambiar, según fuentes del sector.

Sedes corporativas
Otros, por su parte, han apostado por una fórmula cada vez más en alza: la venta y posterior alquiler, conocida en el mercado como sale & leaseback. “Este tipo de operaciones son muy atractivas en muchos sectores, tanto para el vendedor como para el comprador. Ofrece al vendedor liquidez para su actividad primaria sin perjudicar su presencia en sus instalaciones actuales, mientras que sus contratos de arrendamientos ofrecen seguridad para el comprador”, explica Edward Farrelly, director de Investigación de CB Richard Ellis. Por ello, compañías como Altadis o Ferrovial han puesto a la venta sus sedes corporativas para lograr liquidez en un momento complicado, sin perder una buena ubicación. Además, en la mayoría de los contratos incluyen una opción de recompra.

De esta forma, estas empresas seguían la estela de las pioneras en este tipo de transacciones: las entidades financieras, lideradas por Banco Santander y BBVA, que abogaron por la construcción de una nueva sede, más moderna y operativa, financiada con la venta de sus antiguos edificios corporativos y que, a su vez, se vendía a un inversor. Este tipo de activos suscitó, entonces, y aún ahora, el interés de los inversores, que adquieren un inmueble con un contrato de permanencia del inquilino con plazos muy atractivos. La inmobiliaria valenciana Ballester ha puesto también a la venta la sede de Uralita en Madrid bajo esta fórmula.

Por su parte, Mutua Madrileña, dueña de un importante portfolio de inmuebles, ha sido una de las más activas a la hora de optimizar su cartera. Así, la compañía vendió uno de sus edificios más significativos, situado en el número 15 de Paseo de la Castellana, con 5.000 metros cuadrados, que fue adquirido por la sociedad Reyza 2006, propiedad de la familia Reyzábal.

Otro caso es el de la Mutualidad de la Abogacía, que ha incorporado varios inmuebles en la capital en sólo unos meses, desprendiéndose de otros y generando importantes plusvalías.

El pasado ejercicio, se inició con la compra de un edificio en la céntrica calle Alcalá, propiedad de banco Popular, por 26,2 millones de euros. Meses después, adquirió otro edificio de oficinas, en Paseo de Recoletos 14, alquilado a la Comunidad de Madrid, por 38 millones de euros.

La penúltima compra protagonizada por la aseguradora en el centro de Madrid es un edificio de más de 5.000 metros cuadrados situado en el número 22 de la calle Recoletos, por 38 millones de euros. Apenas unas semanas después, anunciaba la adquisición de otro edificio, en el número 43 de la Gran Vía madrileña, por 26,5 millones de euros.

El cliente privado: el jugador más activo
“El inversor privado se ha convertido en el cliente estrella”, señala Elvira Lizasoain, directora de Consultoría de Colliers. Destaca, por ejemplo, la operación realizada en la calle Preciados 25, donde la firma CIC vendió un inmueble de más de 3.137 metros cuadrados, por 30 millones de euros.

Por su parte, Pedro del Castillo, empresario canario dueño de la aerolínea Binter, compró a principios de 2010 uno de los edificios singulares de la cartera inmobiliaria de BBVA. Se trata del inmueble situado en el número 17 de la calle Alcalá, colindante con el Casino de Madrid, que Del Castillo compró por 18 millones de euros a través de una operación de venta y posterior alquiler (sale & leaseback).

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